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評司論企|前瞻布局、深耕發展,美的置業重倉長三角迎來政策紅利

2019-07-18

轉載自克而瑞地產研究(cricyjzx) 

 導 讀 

美的置業在長三角的發展將迎來更大的發展機遇。

  作者 /沈曉玲秒速飞艇计划人工在线、齊瑞琳


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《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》審議通過,歷經36年秒速飞艇计划人工在线,長三角一體化上升為國家戰略,江浙滬皖三省一市迎來機遇。目前長三角區域一體化已進入全面提速階段,交通、經濟、產業快速發展,高素質人才大量引進,有望給長三角地區房地產市場提供更為堅實的需求支撐,市場前景長期看好。作為起家于珠三角、已全國化布局的企業,美的置業早年就已經重倉布局長三角區域,目前旗下滬蘇、浙江和安徽三個區域公司共在長三角17個城市布局了66個住宅項目,且商業、裝配式產業等多元化業務也已布局并逐步發展,乘政策紅利秒速飞艇计划人工在线,美的置業在長三角的發展將迎來更大的發展機遇。


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較早布局長三角的企業,未來持續深耕

1、前瞻布局,18年區域銷售約250億元

長三角區域布局項目數量多。美的置業堅持五大核心區域深耕策略,其中在長三角區域,已設立滬蘇區域,浙江區域和安徽區域三個區域公司,于長三角17個城市共布局了66個項目秒速飞艇计划人工在线。隨著政策利好,長三角將成為2019年重點布局的區域秒速飞艇计划人工在线,美的置業提前布局,將為企業沖擊千億提供良好的基礎。 

長三角區域銷售額貢獻最高秒速飞艇计划人工在线。從首份年報披露的銷售區域情況來看,盡管美的置業起家于佛山,但2018年銷售最重要的來源是長三角區域,銷售金額約250億元,占總銷售金額比例約31%??梢钥闯雒赖闹脴I已經扎根長三角區域。且根據企業披露土儲分布情況,短期內長三角地區仍將是美的置業最重要的業績來源。


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2、不斷提升長三角布局城市等級

美的置業于2010年左右走出珠三角,開始全國化布局,進入長三角區域秒速飞艇计划人工在线。在發展初期競爭力不足的階段,抓住時機進入長三角區域窗口城市秒速飞艇计划人工在线,較早鎖定了市場競爭相對較小的三線城市秒速飞艇计划人工在线。 

隨著實力的增強秒速飞艇计划人工在线,美的置業不斷提升長三角布局城市等級。2018年新進蘇州,2019年新進上海、杭州等一線和新一線城市,競爭力持續增強。美的置業2018年重點布局長三角,為全集團當年投資最多的區域秒速飞艇计划人工在线。2019年新增土儲中長三角區域建筑面積占比23%;從新增拿地金額占比來看,長三角區域占比高達35%,也是現階段美的置業拿地力度最高的區域。


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3、長三角土儲領先其他同規?;浵捣科?/span>

未來隨著長三角一體化規劃細則進一步落地秒速飞艇计划人工在线,勢必會在短期內帶動區域內潛力城市的房地產市場,長期則可對基本面形成強力支撐?,F階段最明顯的是3月以后長三角內的城市如蘇州、無錫等土拍熱度高漲。因此目前來看長三角區域適當的土儲不僅能讓企業分享到規劃發展紅利,支撐未來業績增長,也有可能讓房企在行業調整期中實現超車。 

美的置業在長三角糧草充足,儲備近千萬平米。截至2018年12月31日,美的置業共擁有土地儲備4507萬平方米,2018年全年總土儲排名甚至高于其銷售排名。在公司布局的珠三角、長三角秒速飞艇计划人工在线、長江中游、西南和華北五大核心經濟區中,長三角以971萬平方米土儲面積位列五大區域之首,占總土儲的22%秒速飞艇计划人工在线。 

同規?;浵捣科笾?,美的置業長三角土地儲備領先。作為起家珠三角區域的粵系房企,美的置業較早地走出珠三角,開啟全國化布局,相比規模接近的粵系房企,美的置業不僅總土儲建面規模處于較高水平,長三角區域土儲規模在總土儲中的占比更是處在領先地位,加上大灣區的雙重利好秒速飞艇计划人工在线,較高且較為均衡的土地儲備將對未來銷售業績的擴張提供有力支撐。


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布局并深耕高潛力城市秒速飞艇计划人工在线秒速飞艇计划人工在线,樹標桿擴大影響力

1、布局長三角高潛力城市

基本覆蓋長三角區域人口凈流入城市。隨著長三角經濟持續快速發展秒速飞艇计划人工在线,優質的公共資源和發展前景將吸引更多的人口流入。數據顯示秒速飞艇计划人工在线,2018年長三角三省一市的41城中有7個城市的人口凈流入量超過100萬秒速飞艇计划人工在线,分別是上海、蘇州、寧波、杭州、無錫、南京和嘉興秒速飞艇计划人工在线。在上述7個人口凈流入的城市中,除嘉興外,美的置業均實現覆蓋。這些城市人口流入量大秒速飞艇计划人工在线,產業基礎良好秒速飞艇计划人工在线,城市活力顯著,人口紅利有望持續釋放秒速飞艇计划人工在线,房地產業發展前景好。 

根據2018年年終克而瑞城市投資前景排行榜數據秒速飞艇计划人工在线,美的置業2018年新增長三角土儲所在城市中,有5城位于排行榜前50名,在長三角一體化政策利好的情況下,可以預見未來這些城市的投資前景依舊向好。


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2、城市深耕為規模、利潤雙增長打基礎

強化區域深耕,提升單城市產能。貫徹“全國布局、區域深耕”的策略,美的置業在江蘇和浙江的多個城市實現了深耕發展,一方面提升了美的置業在當地的品牌影響力和行業地位,另一方面帶來了規模與利潤雙收的效果。2018年美的置業在江蘇徐州的合約銷售額近50億元,在無錫的合約銷售額超15億元秒速飞艇计划人工在线,在浙江金華和寧波的合約銷售額分別約44億元和37億元,顯示出其在上述深耕城市的影響力。上述長三角區域經濟發展水平較高秒速飞艇计划人工在线、產投資前景較好的城市,在長三角一體化利好政策下,可以預見未來地產方面仍將釋放出利好信息,深耕這些城市仍將為美的置業銷售規模擴張助力。

3、圍繞高鐵布局,深耕城市樹標桿

高鐵是一座城市經濟地位的標志秒速飞艇计划人工在线,使其擁有了對周邊沿線城市更強的“虹吸效應”。美的置業在長三角地區主要圍繞高鐵布局人口基數大、經濟較為發達的二三線城市,并選擇重點高潛力城市進行深耕,打造當地標桿項目和口碑。目前美的置業布局的17個長三角城市中已有12座城市高鐵通車。 

徐州。蘇北城市徐州是美的置業2010年進入長三角地區的首個城市秒速飞艇计划人工在线。自徐州美的工潤明湖首個項目落地以來,過去9年時間,美的置業在徐州這座城市扎根發展并迅速擴張,截止目前已在徐州布局了17個項目。徐州也成功打造了美的置業在長三角深耕發展的城市樣本。 

寧波。作為副省級城市和計劃單列市,寧波是世界第三大港口,擁有多個保稅區和國家高新區,2018年全市GDP破萬億。美的置業2011年進入寧波,從梅山新區山海大盤美的·蝴蝶海項目開始,陸續布局美的·九峰天宸、美的·明州院子等6個項目秒速飞艇计划人工在线,持續深耕寧波市場。其中美的置業銷售額前三的項目美的·明州院子2018年銷售收入超20億元,在寧波市場擁有較高的知名度和影響力。 

蘇州。選址蘇州高鐵站附近秒速飞艇计划人工在线,蘇州美的云筑打造智慧社區標桿。作為外向型經濟為主導、產業基礎良好的城市,蘇州的GDP早在多年前已破萬億秒速飞艇计划人工在线,在全國地級市中位列第一秒速飞艇计划人工在线。美的置業已于2018年首進蘇州,隨后陸續布局4個項目,在蘇州市場占據一席之地。其中蘇州美的云筑作為美的云筑系的代表性項目秒速飞艇计划人工在线,選址蘇州北站附近2公里處秒速飞艇计划人工在线,既方便出行又避免了噪聲污染秒速飞艇计划人工在线,主打科技住宅,成為當地的標桿項目。


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多產業布局助力長三角高質量發展

今年,美的置業提出了“一主兩翼”的復合型發展戰略,圍繞房地產開發及服務主業,通過建筑工業化和智能產業化這“兩翼”打通地產上下游產業鏈。 

裝配式工廠將為長三角區域項目建設提供支持。建筑工業化是美的置業圍繞主業打造的“兩翼”業務之一,其在全國布局的5家裝配式工廠有2家位于長三角。其中,徐州聯城住宅工業科技發展有限公司運營的徐州聯城住工綠建科技產業園,是美的置業在長三角地區的重大戰略布局。該項目總投資12億元,占地359畝,總建筑面積約24萬平方米秒速飞艇计划人工在线。項目建成投產后可年產150萬平方米裝配式構件產品及10萬套智能家居,年銷售額超30億元。裝配式工廠建成投產后將不僅僅將滿足美的置業旗下項目的建設需要,也將為長三角區域內的建設項目輸出產品與服務秒速飞艇计划人工在线,為長三角地區建筑工業化行業發展貢獻力量秒速飞艇计划人工在线。 

《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》落地后長三角地區將進入新一輪一體化建設高峰期,未來長三角區域交通系統將更加便捷,加上該項目的地緣優勢,將不僅滿足美的置業自身項目的建設需求,也將為長三角地區科技住宅的建設和裝配式建筑行業發展提供有力支撐秒速飞艇计划人工在线。 

在智能產業化方面秒速飞艇计划人工在线,美的置業擁有行業先發優勢和一站式智慧生活方案系統解決能力秒速飞艇计划人工在线,從2015年開始就大力推廣智慧家居,并成為住建部全國智慧住區標準化委員會頒發的全國唯一智慧住區。目前國內智慧家居在技術上還處在早期階段,而美的置業已在布局智慧生態圈,未來將借助長三角一體化科創、信息網絡和公共服務等方面優勢秒速飞艇计划人工在线,實現產品迭代升級,與長三角區域協同發展。


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機遇與挑戰并存

較早進入為美的置業未來長三角發展打下基礎。未來長三角區域各城市之間發展要素將加速流動,助推長三角區域更高質量的一體化發展,城市間人口流動頻繁,購房需求廣泛滲透。作為較早涉足長三角區域的房企,美的置業在長三角各能級城市均有布局,這能幫助其在區域實現均衡發展秒速飞艇计划人工在线。美的置業在長三角區域已積累較多的項目開發經驗秒速飞艇计划人工在线,加上其智能化的鮮明特色,可以預期其未來在區域市場上將擁有更好的品牌影響力。 

競爭激烈,企業需更加關注自身運營能力。長三角區域向來都是各大房企布局的戰略要塞秒速飞艇计划人工在线,幾乎8成的百強房企在長三角區域有所布局,市場競爭十分激烈。在長三角區域一體化上升為國家戰略后,企業在區域內的軍備競賽無疑會加劇,隨著土地市場的火熱,銷售競爭也會隨之更加“慘烈”,大量供貨之后比拼的將是房企的產品力和運營能力,這對美的置業而言也是一項需要高度重視的挑戰。

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